住宅ローンについて

まず、はじめにいったいいくらの住宅ローンを組まなくてはならないのかを計算しなくてはなりません。
単純に物件代金から頭金を引いた額になる訳ですが、
手持ち金がそのまま頭金に使える訳ではありませんので注意が必要です。
よりよいローン計画をする為に、お役立て下さい。

資金計画

不動産購入には物件代金の他に様々な諸費用や引越しやカーテン・家具などの入居費用がかかります。
つまり、手元にある現金がそのまま頭金になる訳ではなく、手元にある額から諸費用や入居費用を引いた
金額が頭金という事になります。

頭金 = 手元にある使える現金 - （諸費用+入居費用）

一般的に頭金の額は物件価格の2割以上が望ましいとされています。
その根拠は住宅金融公庫などの融資条件が物件価格の8割までとなっている事に起因しています。
これに準じた形で民間金融機関の多くも基本的に8割までしか融資しないとしている事が多く
この場合2割以上の頭金がないと購入自体が難しくなります。

しかしながら最近では金融機関と不動産会社等が提携し、条件が合えば100％融資といった住宅ローンも登場してきました。
民間金融機関としても住宅ローンは主要な商品ですから、物件価格の8割までときっちり定めてしまうよりも個人の支払い能力が十分であればそちらをより重視しビジネスチャンスを広げる方向で動き出している様です。

ですが、融資をしてくれるからといって安易に借入額を増やすのでは無く、毎月の支払い面を重視して考える事が大切です。
憧れの不動産物件を購入するわけですから、多少のがんばりは必要になるかもしれません。
ですが、無茶な支払い計画は楽しいはずの新居生活を苦痛なものに変えてしまいかねません。

毎月住宅ローンにあてられる金額がどのくらいなのかを自分で割り出し、しっかりとバランスを考えて計画しましょう。

世の中には様々な住宅ローンが存在しています。
その内容や条件もまちまちなのでその中から自分にとって最適な住宅ローンを見つけ出してみましょう

住宅ローンの種類

住宅ローンには主に下記の3つの種類があります。
それぞれ特徴がありますので、自分の目的に応じて選択しなければなりません。
今はまだどれが良いか迷われている方も、このページを読み進めていけば次第に考えが固まってくるはずです。
ここではまず各住宅ローンがどういったものか、大まかな特徴をおさえておきましょう。

種　類住宅ローンの特徴
フラット35 民間金融機関と住宅金融公庫が提携し、
提供する「長期固定金利」の住宅ローン
公的融資公庫融資・財形融資・自治体融資等
民間ローン 民間金融機関独自の住宅ローン。
銀行、信用金庫、保険会社、住宅ローン専門会社など様々なものがある

住宅ローンの金利

住宅ローン選びにおいて「金利」は最も重要な要素です。住宅ローン選びは金利選びと言っても
過言ではありません。
金利と言うと～％という数字ばかり気にしてしまいがちですが、単純に～％という数字で
比較する前にまず金利の種類について知っておく事が必要です。
「金利」には主に下記3つのタイプがある事をしっかりおさえておきましょう。

■固定型
最初に定めた金利が最後まで変わらないタイプ。
全期間金利が変わらない全期間固定型と、11年目に金利がアップする2段階固定型に分かれる。
最初から最後まで返済額が確定しているので安心できるが、その分他のタイプよりも
金利設定が高い。
しかしながら将来市場の金利が上がったとすれば「固定にしといて良かった～」という可能性も。

■変動型
市場金利に連動して金利が変わる。基本的に半年に1度金利の見直しがある。
返済額は金利見直しの度に変動する訳では無く、5年に１度見直しがある（上がった場合でも最大25％まで）。
固定型に比べて金利は低いのが特徴だが、歴史的に見ても金利が低い現在
将来的に上がる可能性は大。

■固定期間選択型
あらかじめ定められた期間については金利が固定になる。
年数や金利は各機関様々な商品を出している。固定期間が終わるとその時点の金利が適用される。
固定期間が短い商品ほど金利が低い設定傾向にあるがその期間が終わったときの金利で
支払額が変更になるのでそのギャップがより大きくなる可能性も。
基本的に変動金利のように支払い上昇率25％という制約が無いのでリスクも高い。

住宅ローンの種類と金利タイプの対応は下表の通りとなります。

種　類金利タイプ
フラット35 基本的に全期間固定型
公的融資 公庫融資は全期間固定型
財形融資は5年固定型
自治体融資は自治体により異なります
民間ローン 変動型、固定期間選択型など様々

金利の種類が理解できたら、実際の金利を比べてみましょう。

金利は常に変動していますので、最新金利情報を各金融機関のホームページなどで
チェックしておきましょう。
注意点として、公庫融資等はローン申込み時の金利が適用されるのに対して民間の住宅ローン等の
多くは申込み時ではなく融資の実行時の金利が適用されるという事です。

建築条件付売地や建物が完成していない不動産物件を購入した場合は、住宅ローン申込み時と
融資実行時に間があきますので予期せず金利が上昇なんて事もあり得ますので心得ておきましょう。

自分にあった住宅ローンを見つけ出す

住宅ローンの種類と金利について理解できたところで実際自分に最適な住宅ローンを
探し当てなくてはなりません。
すでにお分かりのとおり全ての万人に最適と言える住宅ローンはありません。
それぞれの目的や考え方に合わせた住宅ローンをチョイスする必要があるのです。
ではここで参考にするポイントをまとめてみましょう。

金利タイプの選択
金利タイプの選択は重要なポイントとなりますし、最も悩むところです。
将来の金利変動状況によりそれぞれのメリットデメリットが発生しますので
慎重に見極めたいものです。
歴史的に見ると現在の金利は非常に低いレベルですので、長い目で見れば
全期間固定型の選択が妥当なところと言えます。
ですが、「住宅ローン金利～％！」なんて低金利をうたい文句にした商品が溢れていますので
そういったものを横目で見ながらあえて高金利の全期間固定型を選択するのは
なかなか勇気のいる事です。
当面の支払いを低く抑えたいなら固定期間選択型や変動金利の選択肢もありでしょう。
固定型の公庫融資と民間住宅ローンの変動型や固定期間選択型を併用してメリットとリスクの
バランスを図るという合わせ技も有効です。

初期費用を考慮しよう
金利面だけでなく初期費用や各種手数料などその他の条件も考慮する必要もあります。
住宅ローン借り入れをする際、意外にかかる費用として保証料があります。
某民間金融機関を例にとってみると仮に3,000万円を35年借り入れした場合
保証料額は約62万円にもなります。一方、公庫融資やフラット35は別途保証料が不要です。
また、最近は保証料無料の金融機関も出てきました。
また、住宅ローン借り入れ条件には火災保険の加入が必須となりますが、公庫の特約保険の方が
民間金融機関の火災保険よりも安くなっています。
公庫と他の住宅ローンを併用する場合でも公庫の火災保険に加入すれば他金融機関の
指定する火災保険に加入しなくともよいので火災保険料を安くあげる事が可能です。
その他、融資手数料なども各住宅ローンでまちまちなので確認してみましょう。
これら初期費用で浮いた分、借入額を減らせばその分の金利も得する事になりますので
その場合の効果は更に大きなものにする事が可能となります。

繰り上げ返済を考慮しよう
借り入れ後にある程度まとまった額を返済する一部繰上げ返済は金利を大幅にカットでき
返済期間もぐんと縮める事が可能なワザですので非常にお勧めですが
その際の手数料額も見逃せません。
これから住宅ローンを支払い始めようという時に「今、繰り上げ返済の話なんか！」と
思ってしまうかもしれませんが、これから何十年もの間住宅ローンとお付き合いする訳です。
繰り上げ返済がしやすいのか否かは意外に重要な事で軽視してはいけません。
最近は繰り上げ返済手数料が不要な金融機関もありますので、そういった金融機関を
選択する事によりこまめな繰上げ返済が促進され、その分金利も大幅カットになり結果的に
大きな得をする事になります。
実際住宅ローンを組んでいる多くの方が繰り上げ返済を実施し、当初の返済期間よりも
短い期間で返済を終えているのです。

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